Muss ich beim privaten Immobilienverkauf den Gewinn versteuern? Die kurze Antwort: Ja, aber es gibt wichtige Ausnahmen.
Die Grundregel
Gewinne aus privaten Immobilienverkäufen sind steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung (oder Fertigstellung) und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Diese Frist wird als Spekulationsfrist bezeichnet.
Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert – das kann bei höheren Einkommen erheblich sein.
Die wichtigsten Ausnahmen
Ausnahme 1: Eigennutzung
War die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt die Steuer – auch innerhalb der Zehn-Jahres-Frist.
Dabei genügt es, wenn Sie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst dort gewohnt haben. Sie müssen also nicht die vollen zehn Jahre selbst genutzt haben.
Beispiel: Sie kaufen 2022 eine Wohnung und vermieten sie bis Ende 2024. Ab Januar 2025 ziehen Sie selbst ein. Im Sommer 2026 verkaufen Sie. Die Spekulationssteuer entfällt, weil Sie 2025, 2024 (anteilig) und 2026 selbst dort gewohnt haben.
Ausnahme 2: Ablauf der Frist
Nach zehn Jahren ist der Verkaufsgewinn steuerfrei – unabhängig von der Nutzungsart. Maßgeblich ist das Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht der Grundbucheintragung.
Rechenbeispiel
Sie haben 2020 eine Wohnung für 200.000 Euro gekauft und vermietet. 2028 verkaufen Sie für 280.000 Euro.
- Kaufpreis: 200.000 €
- Verkaufspreis: 280.000 €
- Gewinn: 80.000 €
Bei einem Steuersatz von 35% wären das 28.000 € Steuer.
Warten Sie bis 2030, ist der Gewinn steuerfrei.
Was mindert den Gewinn?
Nicht nur die Anschaffungskosten, sondern auch folgende Kosten können den zu versteuernden Gewinn mindern:
- Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler)
- Nachträgliche Herstellungskosten (nicht Erhaltungsaufwand!)
- Verkaufskosten (Makler, Werbung)
Besondere Fälle
Erbschaft
Bei geerbten Immobilien zählt das Kaufdatum des Erblassers. Hat Ihr Vater die Immobilie 2010 gekauft und Sie erben 2024, ist die Frist bereits abgelaufen.
Schenkung
Gleiches gilt bei Schenkungen – die Frist des Schenkers läuft weiter.
Mehr als drei Verkäufe in fünf Jahren
Achtung: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, kann als gewerblicher Händler eingestuft werden. Das hat erhebliche steuerliche Konsequenzen.
Wichtiger Hinweis
Diese Informationen ersetzen keine Steuerberatung. Für Ihre individuelle Situation konsultieren Sie bitte einen Steuerberater. Die Rechtslage kann sich ändern, und Ihre persönlichen Umstände erfordern eine individuelle Prüfung.
Gerne vermittle ich Ihnen einen kompetenten Steuerberater aus meinem Netzwerk.